Купувачите вече имат повече време за избор, а новото строителство все по-често се сравнява директно с готовите жилища

Пазарът на недвижими имоти в България навлиза в по-балансирана фаза. Купувачите вече не бързат да сключват сделки, а продавачите все по-често са склонни да коригират първоначално обявените цени.

54% от продавачите на имоти са направили отстъпка между 2% и 10% от офертната цена през последните шест месеца. Това показват данни от национално проучване за нагласите и очакванията на купувачите към пазара на ново строителство, проведено от „АДРЕС Недвижими имоти“.

Купувачите вече не действат прибързано

Една от основните промени на пазара е по-дългият период, в който купувачите разглеждат различни предложения и вземат решение. Средният срок за избор на жилище вече е между 6 и 12 месеца.

Сделките, сключени под влияние на еуфорията, стават все по-редки. Купувачите сравняват повече имоти и обръщат по-голямо внимание на конкретните характеристики на жилището, неговата локация и съотношението между цена и качество.

Това дава и по-голяма тежест на преговорите. Вместо просто да приемат обявената цена, купувачите все по-често търсят възможност за отстъпка, особено когато имотът не отговаря напълно на техните изисквания.

Спекулативните покупки намаляват

Променя се и профилът на купувача. Инвестиционните покупки са намалели с 6 процентни пункта спрямо 2025 г. и вече представляват 22% от всички покупки според проучването.

Още по-сериозен е спадът при сделките, при които имотът се купува с основната цел да бъде препродаден на по-висока цена. Техният дял се е понижил от 33% на едва 8% от инвестиционните покупки.

В същото време 78% от купувачите търсят жилище за собствено ползване. Това показва, че реалната жилищна потребност остава основният двигател на пазара.

Новото строителство вече се сравнява с готовите жилища

Друга важна тенденция е промяната в отношението към новото строителство.

Делът на купувачите, които нямат предварително предпочитание между ново и старо строителство, се е увеличил от 51% през 2025 г. на 65% през 2026 г.

Това означава, че купувачите все по-често сравняват всички налични предложения в избрания район, независимо от типа строителство. Решението се определя от конкретните характеристики на имота, а не само от това дали сградата е нова.

Сред водещите критерии са квадратурата, функционалното разпределение, качеството на средата и възможностите за комфортно обитаване. За 36% от купувачите именно кварталът или районът е отправната точка при търсенето.

По-високи изисквания към жилищата

Купувачите стават и по-взискателни към вътрешното разпределение на жилищата.

55% от тях търсят дневна с площ над 30 кв. м, докато 53% предпочитат спалня с площ над 15 кв. м. Допълнителна баня, складово помещение и възможност за изграждане на Smart Home система също започват да влияят по-сериозно върху избора.

Ипотечното кредитиране продължава да подкрепя пазара, като достъпното финансиране улеснява част от купувачите при реализирането на сделки.

Цените растат, но по-бавно

Активните купувачи са с около 24% по-малко спрямо същия период на миналата година. Според анализа това обаче не означава изчезване на реалното търсене, а по-скоро промяна в поведението на купувачите.

Пазарът преминава от период на силна активност към по-балансирана фаза. Според „АДРЕС Недвижими имоти“ по-ниският брой сделки е свързан основно със спада на спекулативните покупки, а не с рязко намаляване на жилищното търсене.

Цените продължават да се повишават, но с по-умерен темп. В София средните цени на двустайните жилища са с 8% по-високи спрямо второто тримесечие на 2025 г., а при тристайните увеличението достига 17%. Именно тези два типа жилища представляват около 80% от всички сделки.

Така пазарът постепенно се отдалечава от еуфорията на последните години. Купувачите имат повече избор и време за решение, а продавачите трябва да бъдат по-гъвкави, ако искат да реализират сделка при реалните пазарни условия.