Продажбата на новопостроено жилище може да има данъчни последици, които собствениците не винаги предвиждат. При определени обстоятелства физическо лице, което продава имот, може да попадне в режима на независимата икономическа дейност и да възникне задължение за регистрация по ДДС.

Кога продажбата на имот е икономическа дейност

Самото притежание на жилище не означава автоматично, че собственикът трябва да се регистрира по ДДС. От значение са конкретните обстоятелства около придобиването и продажбата, както и характерът на извършваната дейност.

При определени случаи продажбата на нов имот може да бъде приета за икономическа дейност. Тогава, ако са изпълнени законовите условия, може да възникне задължение за регистрация по ЗДДС и начисляване на данък при последващата продажба.

Това засяга и физически лица

Важно е, че правилата не се отнасят само до фирмите. При определени сделки задължения могат да възникнат и за физически лица, включително собственици на новопостроени имоти и на терени в регулация.

Особено внимание трябва да обърнат хората, които придобиват или изграждат имот с намерение впоследствие да го продадат. В тези случаи данъчната оценка на ситуацията може да бъде различна от тази при продажба на лично имущество.

Прагът за регистрация е 51 130 евро

От 1 януари 2026 г. общият праг за задължителна регистрация по ДДС за установените в България данъчно задължени лица е 51 130 евро годишен оборот.

Достигането на този праг обаче не означава, че всяка продажба на жилище автоматично води до регистрация. Необходимо е да се прецени дали лицето извършва независима икономическа дейност и дали конкретната доставка попада в приложното поле на закона.

Какво се случва при облагаема продажба

При облагаема продажба начисленият ДДС се определя върху данъчната основа на сделката. Регистрацията по ЗДДС може да бъде задължителна или доброволна, а при възникнало задължение заявлението трябва да бъде подадено в установения от закона срок.

Това е от значение и за крайната цена на имота. При продажба на облагаем имот наличието на ДДС може да промени финансовите параметри на сделката както за продавача, така и за купувача.

Особено внимание при новото строителство

Темата е важна за собственици на жилища в новопостроени сгради, както и за хора, които притежават строителни терени и планират реализация на имот.

Затова преди продажба е важно да се провери конкретният данъчен режим, вместо да се приема, че като физическо лице продавачът автоматично е извън обхвата на ДДС. НАП допуска както задължителна, така и доброволна регистрация по ЗДДС.

При сделки с нови жилища и имоти конкретните обстоятелства са решаващи. При по-сложни случаи предварителната консултация със счетоводител или данъчен специалист може да предотврати неприятни последици след сключването на сделката.