Инж. Георги Шопов: Цените на имотите в София растат с 15%, въпреки спада на сделките

Пазарът на недвижими имоти в София продължава да изненадва с необичайна тенденция – сделките намаляват, но цените на жилищата се покачват. Според строителния предприемач инж. Георги Шопов основните проблеми на столицата не са толкова в презастрояването, колкото в недостига на подходящи терени и липсата на адекватна инфраструктура.

По-малко сделки, но по-скъпи жилища

По думите на инж. Георги Шопов, управител на строително-инвестиционната компания „Тобо Груп“, през последната година броят на сделките с недвижими имоти в София е намалял с около 18%, докато цените са се повишили с приблизително 15%.

Той уточнява, че наблюденията се основават на предварително подписаните договори, които според него дават по-актуална представа за движението на пазара от окончателните прехвърляния на собствеността.

Според предприемача спадът в броя на сделките е свързан и с изключително активното търсене през предходния период, когато значителна част от потенциалните купувачи вече са реализирали намеренията си за покупка.

Прогнозата му е, че намалението на сделките няма да надхвърли 20%, след което пазарът може да се задържи на относително стабилни нива през следващите години.

Защо жилищата в София продължават да поскъпват?

Сред основните фактори за увеличението на цените Шопов посочва инфлацията, продължаващото търсене и ограниченото предлагане на подходящи парцели за строителство.

По негови данни инфлацията за разглеждания период е около 12,5%, което обяснява значителна част от отчетеното поскъпване на имотите.

Съществено влияние оказва и цената на земята. В престижните райони на София стойността на терена може да формира над 70% от себестойността на крайния имот, докато в по-масовите сегменти делът е около 30%.

Допълнителен натиск върху цените оказват и разходите за строителни материали и труд. Към тях се прибавят високите ценови очаквания на някои собственици на парцели, които според предприемача затрудняват намирането на подходящи терени за нови проекти.

София има проблем с терените и инфраструктурата

Инж. Георги Шопов смята, че политиката на Столична община също допринася за ограниченията пред жилищното строителство. Според него вместо да се развива необходимата инфраструктура и да се създават условия за усвояване на нови територии, развитието на строителството често се затруднява.

Предприемачът посочва, че строителният сектор е внесъл около 7 млрд. лева в държавната хазна през предходната година, но според него недостатъчна част от тези средства се връща под формата на необходимата инфраструктура.

В резултат инвеститорите често трябва сами да финансират изграждането на инфраструктура около своите проекти. Тези разходи впоследствие се включват в крайната цена на жилищата и се отразяват върху купувачите.

Презастроява ли се София?

Дебатът за презастрояването остава сред най-обсъжданите теми в столицата. Според Шопов обаче проблемът трябва да се разглежда и през призмата на градоустройственото планиране и коефициента на интензивност на застрояване – показател, който определя съотношението между разгънатата застроена площ и площта на съответния парцел.

Той защитава тезата, че София не е сред най-гъсто застроените големи градове и че усещането за презастрояване често се засилва от концентрацията на нови сгради в райони със съществуваща инфраструктура и от недостига на добре поддържани зелени пространства.

Според предприемача ключът към по-добрата градска среда е не просто ограничаването на строителството, а съчетаването му с изграждане на улици, паркове, места за отдих и социални обекти.

Купувачите вече търсят не само жилище, но и среда за живот

Изискванията на купувачите се променят значително през последните десетилетия. Освен качеството и функционалността на самото жилище все по-голямо значение имат околната среда, зелените площи, сигурността и удобствата в района.

Според Шопов именно това е една от причините все повече инвеститори да насочват усилията си към затворени жилищни комплекси. Те предлагат контролирана среда, озеленени дворове, детски площадки и подземни паркинги, които позволяват автомобилите да бъдат изведени от вътрешните пространства.

„Тобо Груп“ реализира подобни проекти в столичните квартали „Овча купел“, „Славия“ и „Горна баня“.

Като възможна бъдеща тенденция предприемачът посочва и развитието на комплекси от едноетажни сглобяеми къщи с просторни дворове, които да бъдат по-достъпни за средностатистическите семейства в София.

Според изложената от него позиция устойчивото развитие на столичния жилищен пазар зависи не само от броя на новите сгради, но и от възможността градът да осигури необходимата инфраструктура и по-добро качество на живот.